Feb22

Onzekerheden van zelfbouwen in Oosterwold

Author // Merel Categories // Bouwen, Oosterwold

Onzekerheden van zelfbouwen in Oosterwold

Ons Oosterwold-avontuur is leuk! We vinden het uitermate interessant en leerzaam om het hele proces door te maken, maar soms vraag ik me serieus af waar we aan begonnen zijn. Bouwen in Oosterwold is in feite een opeenstapeling van onzekere factoren. Daar waar zelfbouwers op andere plekken al voor forse onzekerheden en risico's worden geplaatst komt daar in Oosterwold de factor Oosterwold bij!

Joost en ik zijn een jaar geleden begonnen met ons plekje aan de Spinozalaan. Inmiddels staan we nu pal voor de bouw van ons huisje. Ondanks dat er nog geen heipaal in de grond zit, hebben we al heel wat gezien en meegemaakt in Oosterwold. Ze zeggen wel eens: 'waar gehakt wordt vallen spaanders' en dat is ook zeker in Oosterwold het geval. Misschien wel meer dan ik me in eerste instantie had voorgesteld. Als je eenmaal begint met zo'n proces weet je dat je op enig moment (en dat is best snel) niet meer terug kunt. Het is en blijft toch een sprong in het diepe. En dan maar hopen dat je kunt blijven zwemmen. Tot op heden heb ik het gevoel dat we relatief soepel overal doorheen laveren, maar de vraag is: blijft dat zo?

Onze site wordt inmiddels steeds beter gevonden door Google en het zou dus zo maar kunnen zijn dat er mensen meelezen die aan het begin van het hele proces staan. Voor die mensen geef ik bij deze graag ons beeld van de risico's die we tot op heden tegen zijn gekomen en wat tips om er zo goed als mogelijk mee om te gaan.

Ξ Oosterwoldse onzekerheden

>> Wegvereniging

Oosterwold is een planologisch experiment. De bewoners zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het gebied. Dat betekent dat je niet alleen zelfbouwer bent van je huis en tuin, maar ook dat je met je buren verantwoordelijk bent voor de gedeelde voorzieningen zoals de aanleg van de weg, de nutsen ed. Daar zit natuurlijk een groot risico. Iedereen heeft belang bij een goede weg, maar niet iedereen heeft dezelfde mening over hoe die weg eruit moet komen te zien. En niet iedereen gaat even snel met de ontwikkeling van zijn bouwplannen dus kan ook het moment van de aanleg van de weg een twistpunt zijn. Daarnaast heeft iedereen weer een andere mening over zaken als wegbedekking, straatverlichting, stoep en/of wandelpaadje ed. Hoe meer punten er zijn waar verschil van mening over kan ontstaan, hoe meer risico.
En dat zijn dan allemaal zaken mbt willen, maar er is ook nog zoiets als kunnen. Ik vermoed dat er een moment komt dat er kosten moeten worden gemaakt terwijl niet iedereen in staat is die kosten te dragen. Ben benieuwd of die situatie zich zal voordoen en hoe daar dan mee omgegaan wordt. 

>> De gemeente en voortschrijdend inzicht

Ook de gemeente kun je als risico beschouwen. Oosterwold ontwikkelt zich organisch. Dat geldt niet alleen voor de invulling van de gronden, maar ook voor de gemeentelijke organisatie. Er worden nog wel eens regels aangepast als gevolg van voortschrijdend inzicht. Zo moeten de initiatiefnemers die nog geen bouwvergunning hebben nu opeens aantonen welke geluidsbelasting hun huisgevels aankunnen. Schijnbaar is er iets verkeerd gegaan met de invoering van het bestemmingsplan en is er een ambtenaar wakker geworden die het onderwerp van de geluidsbelasting van de gevels aangekaart heeft en opeens worden er extra eisen gesteld. Eisen die er tot nu toe wel waren, maar waar duidelijk niet naar gekeken werd en waar niemand over nadacht. Dat is dan voor de initiatiefnemers weer een ding dat opgelost moet worden en waardoor je vertraging oploopt en extra kosten moet maken (bij alles lijk je een extern bureau in te moeten huren voor een rapportje wat je dan weer verder helpt).
Nu is iedereen in rep en roer over de geluidsbelasting van de gevels, maar hiervoor waren er dingen onduidelijk over de slagschaduw van de windmolens langs de A27 en daarvoor waren er weer andere onderwerpen die opeens opspeelden.

>> Onderzoekskosten

Sowieso zijn er de risico's die samenhangen met het kopen van grond die nog niet bouwrijp is gemaakt. Toen wij een jaar geleden begonnen, waren we nog zelf verantwoordelijk voor het archeologisch onderzoek. Er hoeft maar een spoortje van een hazelnootrestje of vuursteentje gevonden te worden of je bent verplicht nader onderzoek te laten doen. Mensen voelen zich in deze fase aan de goden overgeleverd, omdat er in de ogen van initiatiefnemers onzinnige eisen worden gesteld aan de uitkomst van de onderzoeken. Die overigens door één ambtenaar kunnen worden bepaald. Het zou zo maar kunnen dat initiatiefnemers die echt wind tegen hebben gehad bij archeologie zich hebben gevoeld als de hoofdpersoon van het boek 'Het proces' van Kafka. Misschien overdreven, maar je dacht dat er maar drie rondes archeologisch onderzoek plaats zouden kunnen vinden, en opeens is een vierde ronde onderzoeken nodig. Is er ergens beschreven welke bevoegdheden de stadsarcheoloog heeft? Nee, hij mag beslissingen nemen zoals het hem goeddunkt. Althans, dit is het beeld dat wij ervan hebben gekregen van onze directe buren die archeologische vondsten op hun kavel hadden. Handen vol met geld heeft het gekost om te komen tot hetgeen ze oorspronkelijk ook hadden gepland. Want daar is ondanks alle onderzoeken en het halve jaar vertraging dat ze hebben opgelopen niets aan verandert. Gek genoeg.

Inmiddels heeft de gemeente ingezien dat het risico van archeologische vondsten voor initiatiefnemers te groot is en daarom doet de gemeente het onderzoek nu zelf. De kosten worden natuurlijk wel verdisconteerd in de grondprijs, maar op deze manier worden de kosten eerlijk verdeeld over alle initiatiefnemers. Ook dat is dan weer voortschrijdend inzicht.

>> Nieuwe onzekerheid

De markt is overspannen. Het is momenteel behoorlijk moeilijk om een aannemer te vinden die tijd heeft en bereid is om je huis te bouwen. Daarnaast heb je vele vakmensen nodig zoals een installateur, een elektricien ed. Al deze mensen komen om in het werk en kunnen zelf bepalen welk werk ze aannemen en belangrijker: tegen welke prijs. Zoals overal in de wereld zie je dat niet iedereen even goed om kan gaan met macht. Je hoort verhalen waar de honden geen brood van lusten. Bouwbedrijven die de eerder overeengekomen voorlopige prijs (op basis waarvan de bouwvergunning is aangevraagd) rustig 40% of 50% verhogen. Ga je daar niet mee akkoord? Maakt niet uit, voor jou tien anderen. Dat zijn heftige dingen waar je mee te maken kunt krijgen.

>> Risico's zelfbouwen gedurende de daadwerkelijke bouw

Blijven over de risico's van het zelfbouwen an sich. Tja, ik denk dat ik hier later op terug moet komen. Er zit bij ons nog geen heipaal in de grond en de bouwmaterialen voor ons huis zijn nog onderweg vanuit Zweden. Als we nu al zouden weten waar we tegen aan gaan lopen, zorgen we er wel voor dat we er niet tegen aan zullen lopen. Dus wordt vervolgd…..

Ξ Tips en tricks

>> Strategische plek kiezen

Je kunt niet alle problemen en hobbels voorkomen, maar je kunt wel je best doen het aantal zo beperkt mogelijk te laten zijn. Dit doe je door, voordat je je stip zet (Oosterwolds jargon voor het bepalen waar je je huis wilt bouwen), heel goed na te denken over de plek. Hoe ver gevorderd zijn de buren? Welke risico's spelen er? Is er al een VvE en zijn er al bepaalde beslissingen genomen? Hoe groot is het doelgebied van de VvE?
Wij zochten vorig jaar een plekje waar we snel door konden pakken. Mede op grond daarvan hebben we gekozen voor de Spinozalaan en dat heeft goed uitgepakt voor ons.

>> Kennis en kennissen

Kennis en kennissen; daar kun je (er) niet genoeg van hebben! Dus gebruik je gezond boeren verstand en verzamel zoveel mogelijk kennis. Op Facebook is een besloten Oosterwold groep met inmiddels meer dan 1300 leden. Vragen worden gedeeld en oplossingen aangeboden. Ik denk dat er zoveel gedeeld is dat je inmiddels meerdere dagen nodig hebt om alles terug te lezen. Alles lezen hoeft niet; er is ook een zoekfunctie. Maar onderschat de hoeveelheid informatie die daar te vinden is niet. Je hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden. Dat is al gebeurd en maak daar gebruik van!
Daarnaast is de FB-groep ook een manier waarop je in contact kunt komen met mede-initiatiefnemers. Naar mijn gevoel is iedereen heel bereidwillig om informatie te delen. Hoe meer mensen je kent hoe makkelijker je hulp kunt vragen als je dat nodig hebt. En daarbij is het ook gewoon gezellig als je alvast wat mensen leert kennen.

>> Neem eigen vermogen mee

Dat is niet iets waarmee je de onzekerheden en risico's af doet laten nemen, maar je verkleint er wel de impact mee die ze hebben. Ik heb begrepen dat er mensen zijn die álle kosten onderbrengen in een hypotheek, maar daar zijn wel wat kunstgrepen voor nodig. Zelf zou ik nooit aan Oosterwold beginnen als we geen eigen vermogen zouden hebben. Slapeloze nachten zou het me geven. Maar met eigen geld is het minder erg als er eens wat tegen zit. Onderzoekskosten vallen hoger uit, de VvE waar je lid van bent kiest toch voor een duurdere weg (je stemde tegen, maar jouw stem is er maar één), je aannemer is niet van het integere soort en verhoogt de rekening, de bouw loopt uit en je hebt langer last van dubbele lasten, de lange heipalen die je moet laten slaan zijn een stuk duurder dan de korte palen waar je op gehoopt had, allemaal kostenposten die niet ondenkbeeldig zijn.

>> En ...

En voor de rest: leer, verwonder je, maak vrienden, bouw een huis zoals jij wilt en heb heel veel plezier! Tot op heden vinden wij Oosterwold voornamelijk een heel leuk avontuur dat we aan iedereen aan willen raden.
Mocht je vragen hebben, je kunt ons altijd mailen! 

  

< volgend artikel     ^blogroll^     vorig artikel >

About the Author

Merel

Merel

HARTSTOCHTELIJK PLANNENMAKER, HANDWERKEN, (THEORETISCHE) TUINKENNIS

Comments (2)

  • Team CF

    Team CF

    22 February 2018 at 12:10 |
    Geinig om dit zo mee te kunnen lezen, uitdagingen genoeg lijkt me. Maar eh, straks een "in de fruitboomgaard" consultancy oprichten voor andere toekomstige bewoners? Kan je wat bij snabbelen voor naar FO ;-)

    reply

    • Merel

      Merel

      22 February 2018 at 19:49 |
      Dacht zelf meer aan een oesterzwammenkwekerij, bierbrouwerij of fermenteerfabriek ;-).

      reply

Leave a comment

You are commenting as guest.