De eerste hobbel overwonnen:

Het papierwerk is klaar

fase 1

Vergund!

Aanvraag omgevingsvergunning

De laatste stap in de eerste fase van ons avontuur is het verkrijgen van de bouwvergunning. Of eigenlijk heet dat tegenwoordig niet meer een bouwvergunning, maar de 'omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen'. De aanvraag van de omgevingsvergunning gaat via het Omgevingsloket, een centrale portal van de overheid.

uploaden documenten

Het uploaden van alle documenten en vervolgens voorzien van de juiste kenmerken kostte ons ruim 2 uur klikken.

vragen

Na een week kregen we een brief van de gemeente met vragen. We hadden 4 weken om antwoord te geven. Het opleg document had blijkbaar goed gewerkt, want we kregen alleen vragen over de constructie en het palenplan. En die hadden we zien aankomen.

vergunning verleend

Goed nieuws! Op 15 november hoorden we dat onze vergunning was verleend en opgestuurd zal worden. 

wachten tot onherroepelijk

6 weken na het verlenen van de vergunning, wordt deze onherroepelijk. 
En dat was op 30.12.2017 !

Hoe je het echter ook noemt, de vergunningsaanvraag is geen sinecure. Alle voorgaande fasen en uitzoekerij komt samen in deze aanvraag. En de gemeente neemt e.e.a. niet lichtzinnig op. We hebben o.a. via de facebooksite van Oosterwold diverse verhalen gehoord over lastige vragen en extreme details. 
In ons geval hebben we ruim 2 uur zitten klikken om alle documenten op te voeren, van de juiste kenmerken te voorzien om zo compleet mogelijk in te dienen. En om het helemaal makkelijk te maken hebben we zelfs een oplegdocument gemaakt, waarin we voor de gemeenteambtenaar alles haarfijn uitleggen.


Aanvraag watervergunning

Naast de bouwvergunning moeten we bij het waterschap een zgn. 'watervergunning' aanvragen. Deze vergunning is verplicht omdat we de verharding (lees: huis en oprit) moeten compenseren met een waterbuffer - in ons geval het verbreden van de bestaande sloot. Daarnaast moeten we aangeven hoe we onze water zuiveren en overtollig (regen)water op de sloot lozen.
Deze vergunning hebben we 20 september aangevraagd en hebben we (na wat herinneringstelefoontjes) half november gekregen. Ook weer klaar! 😊

   


Onderzoeken

Om de grond te kunnen krijgen moeten er diverse onderzoeken worden gedaan. Archeologisch, Ecologisch, Bodem onderzoek et cetera. Hieronder lopen we ze allemaal langs. Wanneer je een voorbeeld van het rapport zou willen zien. Mail dan even naar This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. dan sturen we een downloadlink. 


Archeologie

De zoektocht naar hazelnootdopjes en houtskoolrestjes die je eigenlijk niet wilt vinden. Ofwel: het archeologisch onderzoek.

In Oosterwold is het verdrag van Malta niet zomaar een dingetje. Het verdrag van Malta regelt namelijk dat - wanneer je gaat bouwen - je verplicht bent onderzoek te doen of er archeologische vondsten in de grond zitten. En zo ja, mag je deze niet verstoren. Let op: er staat dus niet dat je áls je wat vindt, opgravingen moet doen of wat dan ook. Je moet alleen opletten dat je er geen heipaal doorheen mept. 
Nu klinkt dat allemaal heel onschuldig, maar is in ons traject een bron van spanning. Je hebt immers niet in de hand of er wat gevonden wordt en iedere stap verder kost heel veel extra (doorloop)tijd en heel veel extra kosten. Twee dingen waar niemand op zit te wachten. 

Het archeologisch onderzoek bestaat uit een aantal fasen: 

  • Eerst wordt gekeken of de grondlagen verstoord zijn. Immers als dat het geval is dan ben je klaar, want in een 'omgewoelde grond' is het niet te verwachten dat er iets te vinden is. Dus is je grond verstoord dan ben je klaar. 
    Ja, we hebben er over gedacht om zelf met een schepje aan de slag te gaan. Maar er wordt 20 meter diep geboord, dus dat was geen optie.... 
  • Is je grond niet verstoord, dan moet je 'karterend' onderzoek doen. Dat betekent dat er een raster van boorpunten over je kavel wordt uitgezet. Iedere boring wordt in een zak gedaan, gedroogd, gezeefd en minitieus uitgezocht of er spikkels houtskool, hazelnootdopjes of vuursteen tussen zitten. Alles groter dan 1mm bij 1mm (!) betekent een zogenaamde harde archeologisch indicator. 
    Gelukkig hielt het daar voor ons op. Er was niets gevonden!! Tenminste vooralsnog...
  • Onze buren hadden de pech dat er hazelnootdopjes en houtskoolresten gevonden werden. Zij moesten dus fase 3 in. Nog meer boringen en op een kleiner grid. En cirkels van 10-20-30 meter rond de vindplaatsen waar je in principe niet zomaar mag bouwen.

De vindplaatsen van de buren lagen echter zo dicht bij onze kavel in de buurt dat er kans was op 'overkoken' naar onze kavel. Toch nog spannend dus, want dan zou het vinden van een hazelnootdopje bij de buren, toch nog onze plannen en voortgang in de wielen kunnen rijden. En dat terwijl we de bouwvergunning al hadden ingediend.

Maar een langverhaal kort. We hebben snel kunnen schakelen met Thijs Nales (echt een topper!) van Transect - het bureau dat het archeologisch onderzoek voor ons heeft uitgevoerd. Met hem hebben we een 'worst case' scenario uitgedacht: Wat nou als er overal vondsten zijn? Thijs kwam snel met een plaatje waaruit bleek dat zelfs dan onze roodkavel (en dus bouwplannen) niet geraakt zou worden. 

En een paar dagen later kregen we vanuit de gemeente ook de bevestiging dat er toch geen impact zou zijn op onze kavel. Oef, wat een opluchting! 

Ondertussen is trouwens het archeologisch onderzoek bij de buren ook afgerond. En ondanks dat zij wel een hoop rommel van 4500 jaar geleden hebben gevonden, raken deze onze kavel eigenlijk helemaal niet. Voor ons heel fijn dus. Voor hen wat minder, want zij moeten nu in overleg met de gemeente wat die vondsten betekenen voor hun plannen. Iets wat ons gelukkig is bespaard gebleven.


Ecologisch onderzoek

Het ecologisch onderzoek is het andere verplichte nummer, waarvan je je kan afvragen wat de zin/onzin er van is. Helaas is het echter verplicht, dus de zin/onzin discussie voeren is niet heel relevant. Wat moet dat moet. We hebben daarom Marjolein Adriaansche gevraagd een zogenaamde Flora en Fauna Quickscan uit te voeren voor onze kavel. 

De quickscan bestaat uit een aantal onderdelen. Enerzijds wordt vanachter het bureau gekeken hoe onze kavel ligt ten opzichte van Natuurgebieden (Natura2000) en welke wetten van toepassing zijn. En anderzijds wordt een rondje door het veld gelopen om te zien wat voor planten, bomen, dieren en insecten etc. te vinden zijn. En wordt vastgesteld dat onze bouwplannen daar geen invloed op zullen hebben.

Het was voor ons geen verrassing dat er niets bijzonders gevonden werd. Maar wederom een prima besteedde paar honderd euro, voor de zoveelste wettelijke hoepel. 

Het rapport kan je downloaden in het dossier


Overige onderzoeken

Naast de bovengenoemde onderzoeken die we zelf hebben moeten uitvoeren, ben je ook verplicht bodemonderzoek en (water)bodem onderzoek uit te laten voeren. In Oosterwold krijg je deze twee onderzoeken gelukkig van de gemeente na het tekenen van de Anterieure Overeenkomst. Wel wonderlijk overigens. Want je krijgt dus een onderzoek van de gemeente, dat je vervolgens indient bij de gemeente om te laten controleren.... tja. 

   

   


Wegaanleg

Oprichting vereniging

Toen we 'opeens' een nieuwe plek zochten, hebben de plek mede uitgekozen omdat de 'Spinozalaan' al een wegvereniging in oprichting was. Wil je namelijk aan de slag in Oosterwold, dan zal je met je buren eerst afspraken moeten maken over de weg langs de kavels. Dan moet je een VVE oprichten om de weg te beheren. En natuurlijk de weg aanleggen. 
Bij de Spinozalaan was dit proces gelukkig al een eindje onderweg. Met de eerste 8 kavels was al afgesproken de weg zsm aan te leggen, twee weken later zaten we bij de notaris en de aanbesteding voor de wegaanleg was al gedaan.

We vielen dus met onze neus in de boter. Of moeten we zeggen in de tompoes? Want niet lang nadat we aanschoven was er een meeting met alle toekomstige Spinozalaanbewoners. Prima timing dus! En omdat we ook ons steentje bij wilden dragen, hebben wij de rol van Penningmeester op ons genomen. Bijkomend voordeel is dat we de centjes in de gaten kunnen houden 😉. Zie www.spinozalaan.com voor de site van de VVE.

Aanleg fase 1

In eerste instantie wordt een puinweg aangelegd. Dat heeft twee belangrijke redenen. 

  1. De grond was hiervoor een akker, dus moet nog 'zetten' voordat je een asfaltweg aanlegt. Wacht je daar niet op kunnen er zomaar kuilen in je mooie nieuwe weg vallen. Dat zou toch jammer zijn....
  2. Tijdens de bouw komt er veel zwaar verkeer over de weg. Hoewel een asfaltlaag de druk van dit verkeer misschien wel beter verdeelt dan een puinweg, hebben we toch gekozen om eerst maar eens aan te zien hoe de weg zich houdt tijdens de bouw.

Aanleg fase 2

Uiteindelijk leggen we een asfaltweg aan. We hebben hiervoor gekozen omdat we niet in de zomer aan een stofweg willen zitten en in de winter in de blubber. We kennen verhalen van een puinweg een stukje verderop in Oosterwold, waar de postbode in de winter geen post meer bezorgde omdat de weg een grote modderpoel was geworden. Nee, een weg genaamd 'Spinozalaan', vraagt toch enige statuur 🤣.
We verwachten de asfaltlaat in de eerste helft van 2018 aan te leggen. T.z.t. zal daar vast blogje over volgen.

    


Handtekeningen gezet

Intentie overeenkomst en Anterieure overeenkomst

Wil je in Oosterwold een kavel claimen moet je heel veel stapjes (hoepeltjes) door. Het begint met het zetten van een stip, het tekenen van een intentie overeenkomst en vervolgens de anterieure overeenkomst. Heb je die gehad, is de weg vrij voor alle dingen die hier boven staan. 

Oosterwold is een experiment op gebiedsontwikkeling - zie hieronder ook de link naar Maak Oosterwold


Documenten

Voor alle bovenstaande mijlpalen, hebben we een hele hoop documenten moeten opsturen. Deze hebben we verzameld in het dossier. Klik hieronder om naar het dossier te gaan.

Oosterwold Sites

Maak Oosterwold

De site van de gemeente Almere over Oosterwold. 

ga naar site

Spinozalaan.com

De website van onze eigen wegvereniging, waar Merel de penningmeester van is. 

ga naar site